재건축재개발 투자를 통해 기적을 일으키는 방법을 다음과 같이 알려주고 있다
1.재개발재건축 구역에 집을 한 채 사면 나는 무조건 새 아파트를 받는다.
2.이렇게 재개발재건축 구역에 집을 사면 '조합원'자격이 주어지는데, 조합원은 청약을 통한 일반분양가보다 훨씬 저렴한 가격에 아파트를 받는다.
서울수도권은 일자리와 교통이 집값을 결정하는 1순위 요소인 반면, 지방으로 갈수록 학군이 1순위가 된다.
상위30%이내의 아파트가 있는 지역이 재개발재건축되면 대장아파트가 될 수 있다.
조합설립단계(30%진행)시
1.다물권자매물 주의(특약-동일 구역 내 매도인과 동일 세대 내의 모든 세대원이 본 건 부동산 외에 다른 물건이 없음을 확인하며 추후 문제가 될 경우 위 계약은 아무 조건없이 해제할 수 있고, 이에 따른 손해는 매도인이 책임진다)
2.투기과열지구의 재건축(조합설입인가전), 재개발(관리처분인가 전)
시공사 선정 이후 매물이 사라지고 프리미엄이 오르는 경우가 많으니 선정이전 매수고려
사업시행인가(50%진행)
교통영향평가 및 건축심의 통과 후 사업시행인가 직전에 매수하든지 감정평가(감정평가추정 인근공동주택 공시가격인근 공동주택 가격비율)이후 매수고려해라
낮은 감정평가액에 실망한 매물을 잡거나 작은 평수를 신청했지만 분양신청기간이면 기간중에는 평형변경 신청할 수 있다
관리처분인가(80%진행)
투기과열지구의 경우 관리처분인가가 나면 그때부터 5년간 다른 정비사업의 조합원 분양 또는 일반분양을 받을 수 없다. 한편 관리처분인가를 받은 물건을 매수한 투자자는 재당첨금지조항에서 자유롭고, 다주택자는 멸실등기 이후에 매수해야 보유세로부터 자유롭다
비례율이 높을것으로 예상될수록 감정평가액이 큰 걸 투자하는 게 좋다 무주택자나 1주택자는 이주비대출을 이용할 수 있어서 다가구주택 투자 좋다 상가나 토지, 도로 등을 더 매수해서 조합원분양가보다 권리가액이 높으면 아파트로 받을 수 있다.
무허가건축물은 조합에 입주권 나오는지 확인하는 게 좋다
안전마진
1.관심있는 재개발재건축 구역의 매물 선별
2.비교 대상 아파트 선정 및 매물시세파악
3.안전마진 계산(비교대상아파트 현시세-총투자금(조합원분양가-프리미엄))
가계약 전에 세팅해라
1.잔금일 재산세,종부세 6월1일기준
2.중도금 반드시 설정하라
특약조건
빌트인되어 있는 식기세척기, 인덕션, 광파오븐레인지, 시스템에어컨, 김치냉장고 등 모든 가전제품은 매매가에 포함된다
​본 매매는 매수자가 재개발로 인한 신축 아파트 등의 입주권을 얻고자 하는 계약으로 매도인은 동 정비사업구역에 정당한 조합원의 지위를 가지며 이를 매수인에게 승계한다. 또한 동 구역 내에 매도인과 동일 세대 내에 모든 세대원이 본 건 부동산 외에 다른 물건이 없음을 확인하며 추후 문제가 될 경우 계약 취소 및 손해배상 등의 책임을 지기로 한다
본 주택은 재개발(재건축) 구역에 소재한 주택으로서, 재개발 사업이 진행되어 이주철거가 시작되면 임차인은 아무런 조건 없이 2개월 내에 이사한다.
흡연이나 집에서 기르는 동물로 인해 도배,장판 등의 상태변화는 임차인이 원상태로 복구하거나 손해배상을 하기로 한다.
누수와 배수 그리고 결로는 잘 체크해야 한다. 매도인이나 임차인에게 물어보고 중개대상물 확인설명서에 체크돼 있는지 확인한다
임차인은 선생님이라는 호칭으로 존중하기, 전세가 낮게 책정하기, 동일한 임차인이 사는 동안 전세가 올리지 않기
매도시기는 앞으로의 수요공급을 따져 계약 전에 미리 정한다
매도기술
네이버부동산에서 내가 소유한 부동산 인근의 중개사무소 전화번호를 50개 정도 수집한 후 매물정보를 자세하게 정리하여 일괄메시지를 전송한다. 전세는 더 비싼 전세매물이 많은 구역의 중개사무소 위주로 매물을 내놓기를 권한다
1주택 상태에서 입주권을 사고 새아파트 준공 2/3년 내에 기존주택 팔면 비과세 매도 가능
재개발재건축물건 멸실등기후 투자하면 종부세 부담이 없다
취득세는 양도소득세 납부시 취득원가 필요경비 처리 가능하다
대체 주택 비과세로 주택 2채 비과세 받기
매수전 체크리스트
1.조합설립 이후 매수시 다물권자 물건 확인
2.투기과열지구 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도 금지(2018.01.24이후 사업시행인가시)
3.상가 매수시 권리가액 확인(조합원분양가 초과)
4.무허가 주택 입주권 부여 기준 확인(서울 1981.12.31이전 무허가건축물관리대장+항공사진)