저자는 15년의 긴 시간 동안 투자 과정에서 경험한 재건축 재개발에 대해 쉽게 설명을 하고 있다. 저자가 그동안의 하락·보합·상승장을 경험하며 남긴 투자의 조언을 요약하면 다음과 같다.
ㅇ집값이 상승할 지역 찾는 법 : 매매·전세가격지수, 적정 수요·공급 물량, 미분양, 청약 경쟁률 을 참조하면 된다.
ㅇ'대장 아파트'의 요소 : 일자리, 교통, 학군,상권, 자연환경을 가진 경우 대장아파트가 된다.
ㅇ시공사 선정 단계 고려 사항
조합설립 이후, 시공사 선정 단계는 투자하기에 좋은 타이밍에 해당하며, 1군 건설사이면 해당 구역의 사업성이 좋다고 추정 가능하다.
시공사가 결정 이후에는 매물이 사라지고 프리미엄이 오르는 경우가 많다.
ㅇ사업시행 인가 단계 고려사항
사업시행 인가가 나면 전체 사업의 절반 정도 진행된 것과 마찬가지라고 봐도 무방. 사업의 전반적인 사항이 확정되어 안전하므로, 사업시행 인가 직후에는 프리미엄이 붙어서 시세가 대폭 상승한다. 사업시행 인가 직후, 감정평가 이전에는 매수하려는 물건의 가치를 정확히 알 수 없다는 단점이 있다. 다만 인근에 감정평가가 이미 진행된 물건이 있다면 이것을 바탕으로 나의 물건의 감정평가액을 추정 가능하다. 전략적으로 사업시행 인가 직전에 매수하는 경우에 수익률 향상이 가능하다.
ㅇ매수 전 고려사항
1) 조합설립 이후 매수할 때 다물권자 물건인지 확인해야 한다. : 재개발 구역에서는 다물권자 물건은 입주권이 나오지 않으므로 투자할 때 주의해야 한다.
2) 투기과열지구는 관리처분 인가 이후 조합원 지위를 양도하는 것이 금지된다 : 투기과열지구에서 2018년 1월 24일 이후 사업시행 인가를 신청한 재개발 구역은 관리처분 인가 이후 조합원 지위 양도가 금지이므로 주의해야 한다. 다만 최근 법이 바뀌었으니 여전히 유효한지 확인할 필요가 있다.
3) 상가를 매수할때에는 권리가액을 확인해보아야 한다 : 상가의 권리가액이 구역 내 최소 평형의 조합원 분양가를 초과해야 아파트 입주권 받을 수 있으므로 주의해야 한다.
4) 무허가 주택 입주권 부여 기준 확인 : 서울시 기준으로, 1981년 12월 31일 이전에 지어진 무허가 주택을 매수하면 입주권을 받을 수 있다.
